LTV omezuje výši úvěru k nemovitosti
U standardní hypotéky počítejte orientačně s financováním kolem 80 % hodnoty nemovitosti. Zbytek řeší vlastní zdroje.
Číst vícDostupnost · orientační posouzení · 6 minut čtení
Jakou hypotéku dostanu: orientační posouzení.
Kolik si můžete půjčit závisí na příjmu, výdajích, dluzích, hodnotě nemovitosti a metodice banky. Nejde jen o jednu kalkulačku. Banka skládá dohromady LTV, únosnou splátku, stabilitu příjmů a rizikovost klienta.
Dostupnost hypotéky ve zkratce.
Maximum neurčuje jedno číslo. Reálná dostupnost je průnik ceny nemovitosti, vlastních zdrojů, příjmu a interní metodiky banky.
Splátka musí sedět k příjmu
Banka sleduje, jestli všechny splátky nesežerou příliš velkou část čistého příjmu a jestli zůstane rezerva.
Číst vícCelkový dluh je další kontrola
DTI dnes není pevný ČNB limit, ale poměr dluhu k příjmu dává smysl sledovat jako rizikovou brzdu.
Číst vícVýsledek = nejnižší praktická hranice
I když LTV vychází vysoko, příjem nebo existující závazky můžou srazit výsledek na nižší částku.
Číst víc01Který z limitů rozhodne
Mini model
Který z limitů rozhodne
o výši Vaší hypotéky?
Reálnou výši hypotéky neurčuje jedna metrika. Vedle sebe běží LTV, splátková zátěž a hrubé zadlužení vůči příjmu.
Maximální možný úvěr4 000 000 Kč
Na zvolenou nemovitost potřebujete úvěr 4 000 000 Kč. Váš limit je ale až 4 000 000 Kč, takže by měl úvěr projít. Nejpřísnějším limitem pro další navyšování je 80 % LTV (hodnota nemovitosti).
Dobré pravidlo
Když jeden limit vychází dobře, ale druhý ne, banka se bude řídit tím slabším. Proto je lepší hledat brzdu dopředu než až v žádosti.
Model používá 80% LTV, orientační 45% splátkovou zátěž, 9-ti násobek ročního příjmu a sazbu 5 %.
LTV
Kolik z nemovitosti banka zafinancuje.
LTV určuje, jakou část hodnoty nemovitosti můžete financovat úvěrem. Aktuálně je to hlavní formální regulatorní hranice, u běžného plánování proto začínejte vlastními zdroji.
LTV
Orientační úvěr z LTV
hodnota nemovitosti × 0,80
Standardní plánování při 80 % LTV
Příklad
Ukázkový výpočet
5 000 000 × 0,80 = 4 000 000 Kč
Vlastní zdroje min. 1 000 000 Kč
Splátková zátěž
Kolik může jít na splátky.
DSTI (Debt-Service-to-Income) vyjadřuje poměr všech měsíčních splátek k čistému příjmu. Dnes nejde o pevný ČNB strop, ale banky podobný výpočet používají, protože chrání klienta i banku před přepálenou splátkou.
DSTI
Prostor pro splátku
čistý příjem × orientační hranice − existující splátky
Prakticky se hlídá zbylá rezerva v rozpočtu
Příklad DSTI
Ukázkový výpočet
55 000 × 0,45 − 3 000 = 21 750 Kč
Max. splátka hypotéky při příjmu 55 000 a splátce auta 3 000
Celkové zadlužení
Dluh vůči příjmu jako kontrola rizika.
DTI (Debt-to-Income) porovnává celkový dluh s ročním čistým příjmem. Aktuálně není nastavený jako pevný ČNB limit, ale jako orientační kontrola pomáhá poznat, jestli už není úvěr moc velký.
DTI
Orientační kontrola dluhu
roční čistý příjem × orientační násobek − existující dluhy
Nejde o automatický nárok na úvěr
Příklad DTI
Ukázkový výpočet
660 000 × 9 − 150 000 = 5 790 000 Kč
Roční příjem 660 000, existující dluh 150 000
Výsledek
Výsledek určuje nejpřísnější z limitů.
Banka posuzuje vaši situaci z několika úhlů a finální nabídku omezí ten nejpřísnější z nich. Často vás tak nezastaví hodnota nemovitosti, ale spíše měsíční příjmy nebo stávající dluhy.
LTV
Z nemovitosti 4 mil.
80 % z hodnoty 5 mil. Kč nemovitosti.
Orientačně4 000 000 Kč
Splátka
Z příjmu 3,6 mil.
Splátka 21 750 Kč odpovídá úvěru cca 3,6 mil. na 30 let / 5 %.
Orientačně~3 600 000 Kč
Dluh
Z příjmu 5,8 mil.
Hrubá kontrola podle ročního příjmu a existujících dluhů.
Orientačně5 790 000 Kč
Postup
Jak si dostupnost spočítat prakticky.
Nezačínejte otázkou, kolik vám banka dá. Začněte tím, jaká splátka je dlouhodobě pohodlná a kolik vlastních peněz můžete do bydlení vložit.
Určete bezpečnou splátku
Vezměte čistý příjem domácnosti, odečtěte běžné výdaje, rezervu a existující splátky. Hypotéka by neměla sežrat poslední volné peníze.
Spočítejte vlastní zdroje
Oddělte peníze na akontaci, daňové a právní náklady, vybavení a rezervu po koupi. Ne všechno má jít do kupní ceny.
Přepočítejte cenu nemovitosti
Když máte 1 mil. Kč vlastních zdrojů, při standardním 80% LTV to vychází na nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč. Pokud máte úspor méně, musíte hledat levnější bydlení, nebo do zástavy přidat další nemovitost.
Ověřte bankovní metodiku
Přístup k příjmům z podnikání (OSVČ), bonusům, DPP, alimentům nebo rodičovské se v každé bance liší. Stejná domácnost tak může u dvou různých bank dosáhnout na úplně jinou hypotéku.
Rizika
Co dostupnou částku často sníží.
Papírově může hypotéka vycházet, ale detail žádosti ji umí rychle zmenšit. Tohle jsou typické důvody.
Neuznané bonusy
Prémie, provize nebo příjem z dohod banka nemusí započítat celé, hlavně když nejsou pravidelné.
Kreditky a kontokorenty
I nevyužitý limit může banka brát jako potenciální závazek a snížit dostupnou splátku.
Nižší odhad
Když banka ocení nemovitost níž než kupní cenu, LTV se počítá z nižší hodnoty a potřebujete víc vlastních peněz.
Upozornění
Orientační výpočet, ne závazná nabídka.
Skutečná dostupná částka závisí na konkrétní bance, typu nemovitosti a detailním posouzení.
Tento článek není nabídka úvěru
Pro přesné posouzení kontaktujte hypotečního specialistu, který zohlední všechny faktory vaší situace.
FAQ
Otázky o dostupnosti hypotéky.
Odpovědi na otázky o tom, kolik si můžete půjčit.
Spočítejte si, jakou hypotéku dostanete
Zadejte příjem, výdaje a hodnotu nemovitosti. Kalkulačka ukáže orientační dostupnou částku.
Souvisí s tématem
Co číst dál.
Pochopte bonitu, LTV a fixaci do hloubky.
Bonita
Zjistěte, jak banka posuzuje vaši schopnost splácet. Z čeho se počítají vaše příjmy, co všechno se bere jako výdaj a jak si v očích banky zvednout skóre.
Co je LTV
Co je to Loan-to-Value a proč je to pro banku klíčové? Zjistěte, jak vaše vlastní zdroje a odhad nemovitosti určují finální úrokovou sazbu.
Hypotéka pro mladé
Žadatelé do 36 let mohou dosáhnout na mírnější podmínky od bank a často i na nižší vlastní zdroje. Podívejte se, jaká jsou pravidla a limity.
Jak se počítá hypotéka
Jak funguje anuitní splátka a proč na začátku platíte převážně úroky? Podívejte se, jak se mění podíl jistiny a úroku v průběhu splácení.