Anuitní splátka je konstantní
Stejná částka každý měsíc po celou dobu fixace. Uvnitř se ale mění poměr úroku a jistiny.
Číst vícZáklady · anuitní splátka · 7 minut čtení
Jak se počítá hypotéka: anuitní splátka, úroky a jistina.
Měsíční splátka hypotéky je konstantní, ale její složení se mění. Na začátku platíte hlavně úroky, postupně roste podíl jistiny. Pochopte matematiku za splátkou a uvidíte, kolik vás hypotéka skutečně stojí.
Výpočet hypotéky ve zkratce.
Pochopte, jak funguje anuitní splátka, a uvidíte, proč je délka splatnosti a sazba tak důležitá.
Na začátku platíte hlavně úroky
U nové hypotéky může 70 %+ splátky tvořit úrok. Jistina klesá pomalu.
Číst vícDélka splatnosti dramaticky ovlivňuje cenu
30 let místo 20-ti let sníží splátku, ale celkový přeplatek vzroste o statisíce až miliony.
Číst vícSazba rozhoduje o celkové ceně
Rozdíl 1 % p. a. na 30-ti letém úvěru 4 mil. znamená přes 800 000 Kč na úrocích navíc.
Číst víc01
Mini model
Rozlož si splátku na úrok a jistinu.
U hypotéky nestačí znát měsíční splátku. Důležité je vidět, kolik z první splátky jde bance na úrok a kolik opravdu snižuje dluh.
Měsíční splátka21 473 Kč
V první splátce jde zhruba 16 667 Kč na úrok a 4 806 Kč na jistinu. Čím delší splatnost, tím pomaleji jistina ze začátku klesá.
Česká realita
U anuitní hypotéky je splátka konstantní, ale na začátku tvoří velkou část úrok. Proto delší splatnost často vypadá pohodlně, ale zvyšuje celkový přeplatek.
Model je orientační a počítá se stejnou sazbou po celou dobu splatnosti.
Anuitní splátka
Stejná splátka, měnící se složení.
Anuitní splátka je nejčastější typ splácení hypotéky v ČR. Každý měsíc platíte stejnou částku, ale poměr úroku a jistiny se postupně mění.
Měsíční splátka
Annuity formula
M = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
P = jistina, r = měsíční sazba, n = počet měsíců
Úrok v měsíci
Interest portion
úrok = zůstatek × měsíční sazba
Klesá s každou splátkou
Jistina v měsíci
Principal portion
jistina = splátka − úrok
Roste s každou splátkou
Rozklad splátky
Na začátku platíte hlavně úroky.
U čerstvé hypotéky velkou část splátky spolkne úrok. Jistina klesá pomalu — proto je první roky přeplatek nejvyšší.
Rok 1
Úrok dominuje.
U hypotéky 4 mil. / 5 % / 30 let je měsíční splátka ~21 500 Kč. Z toho ~16 700 Kč je úrok a jen ~4 800 Kč jistina.
Podíl úroku~78 %
Rok 15
Vyrovnání poměru.
V polovině splatnosti se poměr úroku a jistiny přibližně vyrovná. Obojí kolem 50 %.
Podíl úroku~50 %
Rok 28
Jistina převládá.
V posledních letech většina splátky snižuje dluh. Úrok je jen malá část.
Podíl úroku~15 %
Doba splatnosti
Kratší splatnost = levnější hypotéka.
Delší splatnost sníží měsíční splátku, ale dramaticky zvýší celkový přeplatek na úrocích. Níže uvedený modelový příklad počítá s hypotékou ve výši 4 mil. Kč a sazbou 5 % p. a.
- Měsíční splátka
- ~26 400 Kč
- Celkem zaplaceno
- ~6,3 mil. Kč
- Přeplatek
- ~2,3 mil. Kč
Vyšší měsíční splátka, ale výrazně nižší celkový přeplatek. Vhodné, pokud to rozpočet dovolí.
- Měsíční splátka
- ~23 400 Kč
- Celkem zaplaceno
- ~7,0 mil. Kč
- Přeplatek
- ~3,0 mil. Kč
Kompromis mezi měsíční zátěží a celkovou cenou úvěru.
- Měsíční splátka
- ~21 500 Kč
- Celkem zaplaceno
- ~7,7 mil. Kč
- Přeplatek
- ~3,7 mil. Kč
Nejnižší měsíční splátka, ale nejvyšší celkový přeplatek. U 30-ti let zaplatíte na úrocích skoro tolik jako samotná jistina.
Úroková sazba
Rozdíl 1 % znamená statisíce.
Malý rozdíl v úrokové sazbě má na celkové ceně hypotéky obrovský dopad. Proto se vyplatí srovnávat nabídky.
4 % p.a.
Celkový přeplatek nižší.
Hypotéka 4 mil. / 30 let se sazbou 4 %: měsíční splátka ~19 100 Kč, celkový přeplatek ~2,9 mil. Kč.
Přeplatek~2,9 mil. Kč
5 % p.a.
Celkový přeplatek vyšší.
Stejná hypotéka se sazbou 5 %: měsíční splátka ~21 500 Kč, celkový přeplatek ~3,7 mil. Kč. Rozdíl: 800 000 Kč.
Přeplatek~3,7 mil. Kč
Upozornění
Kalkulačka je orientační.
Skutečná splátka závisí na konkrétní sazbě banky, poplatcích a podmínkách úvěru.
Tento článek není nabídka úvěru
Výpočty jsou orientační a slouží k pochopení principu anuitní splátky. Konkrétní nabídku hypotéky vám připraví hypoteční specialista na základě vaší situace.
FAQ
Nejčastější otázky o výpočtu hypotéky.
Praktické odpovědi na otázky o anuitní splátce, úrocích a splatnosti.
Spočítejte si splátku hypotéky
Zadejte částku, sazbu a dobu splatnosti. Kalkulačka ukáže měsíční splátku a celkový přeplatek.
Souvisí s tématem
Co číst dál.
Pochopte další klíčové pojmy: LTV, bonitu, fixaci a refinancování.
Co je LTV
Co je to Loan-to-Value a proč je to pro banku klíčové? Zjistěte, jak vaše vlastní zdroje a odhad nemovitosti určují finální úrokovou sazbu.
Bonita
Jak si banka prověřuje vaši schopnost splácet? Podívejte se, které příjmy se počítají a jak bankovní registry ovlivňují schválení úvěru.
Fixace hypotéky
Jak dlouho mít jistotu stejné splátky? Probereme výhody a rizika krátkých i dlouhých fixací a co vás čeká, až fixační období skončí.
Refinancování
Kdy se vyplatí přejít k jiné bance a jaký je postup? Přečtěte si, jak využít výročí fixace k získání lepších podmínek bez sankcí.