Příjmy musí být prokazatelné
Zaměstnanec dokládá výplatní pásky, OSVČ daňová přiznání. Čím stabilnější příjem, tím lépe.
Číst vícSchvalování · příjmy a výdaje · 6 minut čtení
Bonita: jak banka posuzuje schopnost splácet.
Bonita rozhoduje o tom, jestli hypotéku dostanete a kolik. Banka posuzuje příjmy, existující závazky, stabilitu zaměstnání, registry a životní náklady.
Bonita ve zkratce.
Banka nepočítá jen příjem. Posuzuje celý finanční profil — příjmy, výdaje, dluhy a stabilitu.
Zátěž příjmu omezuje splátku
Banky sledují, kolik z čistého příjmu spolknou všechny splátky. Čím větší rezerva po splátkách, tím lépe.
Číst vícExistující dluhy snižují bonitu
Kreditky, kontokorenty a spotřebitelské úvěry snižují dostupnou částku hypotéky.
Číst vícSpolečná žádost pomáhá
Dva příjmy = vyšší bonita. Partner nebo manžel/ka jako spolužadatel zvyšuje dostupnou částku.
Číst víc01
Mini model
Odhadni prostor pro hypoteční splátku.
Bonita není jen výše příjmu. Banka sleduje, kolik už domácnost splácí a jestli po nové hypotéce zůstane dost peněz na běžný život.
Prostor pro splátku hypotéky24 300 Kč
Při modelové sazbě 5 % a splatnosti 30 let to odpovídá úvěru zhruba 4 530 000 Kč. Po všech splátkách zůstává orientačně 37 700 Kč na provoz domácnosti.
Jak to banky vnímají
Pevný limit nemusí být jeden pro všechny, ale orientačně dává smysl držet všechny splátky kolem 40-45 % čistého příjmu a nechat rezervu.
Pro přepočet úvěru model používá sazbu 5 % a splatnost 30 let.
Příjmy
Jaké příjmy banka uznává.
Ne každý příjem se počítá celý. Banka zohledňuje typ příjmu a jeho stabilitu.
- Dokládání
- potvrzení o příjmu
- Započítání
- 100 % čistého příjmu
- Podmínka
- 6+ měs. u zaměstnavatele
Nejjednodušší forma. Banka bere celý čistý příjem. Zkušební doba je obvykle překážkou.
- Dokládání
- 2 daňová přiznání
- Započítání
- průměr za 2 roky
- Podmínka
- 2+ roky podnikání
Banka průměruje daňový základ. U paušálu se počítá 50–60 % příjmů. Reálná bonita bývá nižší než u HPP.
- Dokládání
- potvrzení + smlouvy
- Započítání
- částečné
- Podmínka
- prokazatelnost
Některé banky započítají i vedlejší příjem, ale obvykle ne celý. Závisí na délce a pravidelnosti.
Zátěž příjmu
Splátky musí nechat rezervu.
DSTI (Debt-Service-To-Income) je podíl všech měsíčních splátek na čistém příjmu. Aktuální doporučení ČNB je 40 %, pro banku je ale hlavně důležité, jestli vám po splátkách zůstane dost peněz na život.
DSTI
Výpočet splátkové zátěže
součet všech splátek ÷ čistý měsíční příjem × 100
Prakticky se sleduje prostor v rozpočtu, ne jen jedno číslo
Příklad
Ukázkový výpočet
(18 000 + 3 000) ÷ 55 000 × 100 = 38,2 %
Hypotéka 18 000 + splátka auta 3 000, příjem 55 000
Existující závazky
Dluhy snižují dostupnou částku.
Každá existující splátka snižuje prostor pro splátku hypotéky.
Kreditní karta
I nepoužívaná kreditka snižuje bonitu. Banka počítá s potenciálním čerpáním jako se závazkem.
Kontokorent
Povolené přečerpání na účtu se počítá jako závazek. I pokud ho nevyužíváte.
Splaťte drobné dluhy
Zrušte nepoužívané kreditky a kontokorenty před žádostí. Zvýšíte si bonitu.
Společná žádost
Dva příjmy výrazně zvyšují dostupnou částku. Partner nemusí být na listu vlastníků.
Příprava
Jak si bonitu zlepšit před žádostí.
Největší rozdíl často neudělá vyšší mzda, ale pořádek v závazcích a dokumentech. Banka potřebuje vidět stabilní, čitelnou domácnost.
Zrušte nevyužívané úvěrové rámce
Kreditka nebo kontokorent může snižovat bonitu i tehdy, když ho zrovna nečerpáte. Banka pracuje s možností, že ho využijete.
Nedělejte nové spotřebitelské úvěry
Nový leasing, telefon na splátky nebo půjčka krátce před žádostí zhorší obraz cashflow i rizikovost klienta.
Připravte doklady k příjmům
Zaměstnanec řeší potvrzení o příjmu, OSVČ daňová přiznání a přehledy. Nejasné nebo kolísavé příjmy schvalování zpomalí.
Nechte si rezervu po splátce
Schválení není cíl sám o sobě. Hypotéka musí přežít i růst výdajů, nemoc, mateřskou nebo horší období v podnikání.
Spolužadatel
Dva příjmy = vyšší bonita.
Společná žádost s partnerem nebo manželem zvyšuje dostupnou částku úvěru.
Výhoda
Vyšší dostupná částka.
Dva příjmy zvyšují celkový disponibilní příjem a umožňují vyšší splátku — tedy i vyšší úvěr.
Efektaž 2× vyšší úvěr
Pozor
Oba ručí.
Spolužadatel se stává spoludlužníkem. Oba nesou plnou odpovědnost za splácení po celou dobu úvěru.
Důsledeksolidární dluh
Upozornění
Bonita je jen jeden krok.
I s dostatečnou bonitou musíte splnit LTV, mít vhodnou nemovitost a projít interním schvalováním banky.
Tento článek není nabídka úvěru
Posouzení bonity závisí na konkrétní bance a její metodice. Pro orientační výpočet použijte naši kalkulačku.
FAQ
Nejčastější otázky o bonitě.
Praktické odpovědi na otázky o posuzování schopnosti splácet.
Zjistěte, jakou hypotéku můžete dostat
Zadejte příjem, výdaje a závazky. Kalkulačka odhadne maximální výši úvěru a měsíční splátku.
Souvisí s tématem
Co číst dál.
Po bonitě řešte LTV, fixaci a celkový plán.
Jak se počítá hypotéka
Jak funguje anuitní splátka a proč na začátku platíte převážně úroky? Podívejte se, jak se mění podíl jistiny a úroku v průběhu splácení.
Co je LTV
Co je to Loan-to-Value a proč je to pro banku klíčové? Zjistěte, jak vaše vlastní zdroje a odhad nemovitosti určují finální úrokovou sazbu.
Jakou hypotéku dostanu
Kolik si reálně můžete půjčit? Zjistěte, jak banka skládá dohromady pravidla LTV, výši vašich příjmů a stávajících dluhů do jednoho rozhodnutí.
Fixace hypotéky
Jak dlouho mít jistotu stejné splátky? Probereme výhody a rizika krátkých i dlouhých fixací a co vás čeká, až fixační období skončí.